Tribunal d’Arrondissement de et à Luxembourg Jugement civil n° 2019TALCH20/00022 du 7 novembre 2019, rôles n° 177901 et n° 181100
qui rappelle certains principes applicables en matière de contentieux immobilier.
Quant à l’expertise unilatérale
Le Tribunal rappelle qu’« un rapport d'expertise est inopposable à toute personne qui n'a pas été appelée ou représentée aux opérations d'expertise. La raison de cette règle est la sauvegarde des droits de la défense de la partie contre laquelle on veut invoquer un rapport d'expertise lors de l'élaboration duquel elle n'a pu présenter ses observations » (cf. TAL, 18 décembre 2000, n° 50320). Pour cette raison, les termes « opposabilité » et « validité » sont réservés aux expertises judiciaires.
Par contre, l’expertise unilatérale ou officieuse « constitue un élément de preuve au sens de l'article 64 du Nouveau Code de procédure civile et si elle est régulièrement communiquée et soumise à la libre discussion des parties, elle est à prendre en considération en tant qu'élément de preuve et ne peut être écartée en raison de son seul caractère unilatéral » (cf. CA, 3 mai 2007, 9e chambre, n° 31186 ; Cass., 7 novembre 2002, Pas. 32, p. 363 ; MOUSSA (T.), Expertise en matière civile et commerciale, 2ème ed. p. 166 ; CA, 13 octobre 2005, n° 26892 ; TAD, 14 juillet 2009, n° 104/2009). « L'expertise unilatérale peut ainsi être considérée à titre de simple renseignement mais ne peut pas fonder à elle seule une condamnation et ne constitue qu'un élément d'appréciation parmi d'autres » (cf. CA, 13 octobre 2005, BIJ 8/2005, p. 158; Cass., 8 décembre 2005, n° 63/05, Pas. 33, p. 143).
Quant à la distinction entre vices apparents et vices cachés en matière de vente d’immeubles à construire
Le Tribunal rappelle qu’en matière de vente d’immeubles à construire, les articles 1642-1 et 1646-1 du Code civil instituent un régime dérogatoire au droit commun en ce qui concerne la garantie des vices.
Selon l’article 1646-1 du Code civil « le vendeur d'un immeuble à construire est tenu pendant dix ans, à compter de la réception de l'ouvrage par l'acquéreur, des vices cachés dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792 et 2270 du présent code. Le vendeur est tenu de garantir les menus ouvrages pendant deux ans à compter de la réception de l'ouvrage par l'acquéreur ». L’article 1642-1 du Code civil précise que « le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception de l’ouvrage par l’acquéreur, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction alors apparents ».
Par conséquent, « c'est à la date de l'événement le plus tardif qu'il faut se placer pour déterminer si le vice constaté est soumis ou non au régime de l’article 1642- 1 du Code civil. Survenant au-delà de ce délai, le vice perd en effet la qualification d'apparent pour prendre celle de vice caché relevant de l'article 1646-1 du Code civil » (cf. Jurisclasseur Civil, Vente d'immeubles à construire, Fasc. n° 20, n° 93).
