La Chambre des Députés a adopté le 17 janvier la loi portant sur le bail commercial (la « Loi ») qui modifie profondément le régime applicable aux baux d’immeubles destinés à l’exercice d’une activité commerciale, industrielle ou artisanale. La Loi ne s’applique pas aux baux de bureaux, ni aux contrats de bail d’une durée inférieure ou égale à 1 an.
L’objectif de la Loi est de renforcer la protection du locataire en introduisant un certain nombre de changements importants :
- Interdiction de la pratique des pas-de-porte : tout supplément de loyer payé au bailleur ou à l’intermédiaire en raison de la conclusion du bail est nul de plein droit ;
- Limitation de la garantie locative : la garantie locative ne peut dépasser 6 mois de loyer et le locataire peut fournir toute garantie ou assurance de son choix ;
- Interdiction pour le locataire principal de demander au sous-locataire un loyer qui est supérieur au loyer que le locataire principal paie au bailleur, sauf en cas d’investissements spécifiques ;
- Remplacement du sursis commercial par un sursis à déguerpissement ;
- Réforme du droit au renouvellement et introduction de l’indemnité d’éviction: Pendant les 9 premières années d’occupation, le bailleur ne peut résilier le contrat ou refuser le renouvellement que pour les raisons énumérées limitativement par la Loi. Après 9 ans d’occupation, le bailleur peut résilier le bail ou refuser le renouvellement sans justification si le bailleur ou un tiers paient au locataire une indemnité d’éviction ;
- Introduction d’un droit de préemption au profit des locataires dont les baux courent depuis au moins 18 ans.
La Loi entrera en vigueur le 1er jour du mois qui suit sa publication au Mémorial et sera non seulement applicable aux contrats conclus après cette date mais également aux contrats en cours, d’où l’intérêt pour les entreprises de vérifier que leurs contrats actuellement en cours sont conformes aux dispositions de la Loi.
Une des exceptions à l’applicabilité immédiate de la Loi constitue l’interdiction de la pratique des pas-de-porte : cette pratique ne sera prohibée que pour le futur et un preneur ne saurait réclamer sur base de la Loi le remboursement de commissions qui ont été payées dans le passé en raison de la conclusion d’un contrat de bail commercial
