La loi du 23 décembre 2016 relative aux contrats de crédit immobilier (la « Loi ») s’inscrit dans le sillage d’une directive européenne précédente sur le crédit aux consommateurs, transposée au sein du Code de la consommation, mais dont les dispositions ne s’appliquaient pas aux contrats de crédit hypothécaire. La Loi vient donc parachever ce régime, en introduisant un nouveau chapitre 6 sur les contrats de crédit immobilier dans le même code.
La Loi vise à encadrer les contrats de crédit immobilier en introduisant un grand nombre d’obligations à observer par les prêteurs dans leurs rapports contractuels avec les consommateurs.
La Loi a vocation à s’appliquer à l’ensemble des crédits conclus après le 21 mars 2016 et accordés aux consommateurs dès lors qu’ils sont garantis par une hypothèque ou par d’autres droits réels.
Les prêteurs feront dorénavant face à de nouvelles exigences dont principalement :
- les obligations d’information générale, précontractuelle et contractuelle, complétées par une obligation de fournir à l’emprunteur des explications adéquates sur le contrat de crédit.
- la fourniture à l’emprunteur des informations précontractuelles personnalisées sous la forme d’une fiche d’information standardisée européenne (la « FISE »). Cette FISE permettra à l’emprunteur de comparer les différentes offres de crédit disponibles sur le marché, d’évaluer leurs implications et de prendre une décision éclairée.
- un délai de réflexion de 14 jours calendrier pour permettre à l’emprunteur d’évaluer et de comparer les différentes offres de crédit. Pendant ce temps, le prêteur ne peut pas retirer ou modifier son offre.
- l’obligation de procéder à une évaluation rigoureuse de la solvabilité de l’emprunteur préalablement à la conclusion du contrat de crédit. Ceci contribue au développement du crédit responsable avec accent sur la capacité du particulier à rembourser le crédit.
- l’application de règles d’évaluation des biens immobiliers résidentiels aux fins de prêts hypothécaires comme définis dans un futur règlement grand-ducal.
- des dispositions relatives aux modalités de calcul et à l’assiette du taux annuel effectif global (TAEG), faisant partie des informations de base à remettre au consommateur.
- la limitation des frais mis à charge des emprunteurs en cas de défaut de paiement.
- le droit pour l’emprunteur à un remboursement anticipé partiel ou total contre une indemnisation équitable et objective du prêteur, dans les limites prévues par la Loi.
De surcroît, la Loi introduit le statut d’intermédiaire de crédit immobilier et en définit les conditions d’agrément et d’exercice. L’agrément préalable à l’exercice de l’activité, qui s’inspire de celui des professionnels du secteur financier, doit être obtenu auprès du ministre des finances, après vérification par la CSSF.
Malgré l’entrée en vigueur de la Loi fin décembre 2016, ses dispositions sont applicables à tous les contrats de crédit conclus depuis le 21 mars 2016, date limite de transposition en droit national de la directive européenne. Dès lors, les prêteurs sont tenus de réviser tous les contrats conclus entre le 22 mars 2016 et le 31 décembre 2016.
L’application de la rétroactivité ne devrait pas poser de difficultés particulières pour certaines des dispositions de la Loi, comme pour le droit au remboursement anticipé du crédit. Pour d’autres dispositions, à l’instar de l’obligation d’évaluer a priori la solvabilité de l’emprunteur, cela entraînera une insécurité juridique. En effet, qu’adviendra-t-il des contrats déjà conclus sans qu’une telle analyse ait eu lieu au stade précontractuel ? Comme la réponse à cette question capitale n’a pas été donnée par le législateur, il appartiendra aux juges de la trancher.
En résumé, la Loi renforcera la protection du consommateur en soumettant particulièrement les prêteurs à de nouvelles obligations. En cas de violation de leurs obligations, les prêteurs s’exposent à des amendes de la CSSF pouvant aller jusqu’à 250 000 €.
Soulignons qu’il incombera aux prêteurs d’apporter la preuve qu’ils ont correctement rempli toutes leurs obligations prévues par la Loi. Par conséquent, les différentes procédures à respecter et les informations fournies à l’emprunteur doivent être rigoureusement documentées et conservées par les prêteurs
