In dit artikel gaan we dieper in op de wijze waarop de pachtprijs moet worden voldaan, of er nog een maximale pachtprijs bestaat, hoe de betaling betwist kan worden, en of een pachtprijs herzien of verhoogd kan worden.
1. De pachtprijs
De Pachtwet bepaalt de regels voor de betaling van de pachtprijs maar die zorgen in de praktijk vaak voor problemen omdat het voorziet dat een pacht ook voldaan kan worden in natura of in diensten. In de rechtspraak wordt het betalen van de pachtprijs dan ook op zeer ruime wijze geïnterpreteerd, zodat de betrokkenen vaak ongewild toch onder de toepassing van de Pachtwet vallen.
Om die ruime interpretatie in te perken maakt het Pachtdecreet het alleen mogelijk om aan de pachtprijs te voldoen in geld, ongeacht de bedingen van de pachtovereenkomst.
De verpachter of zijn gemachtigde zijn verplicht aan de pachter een kwijtschrift af te geven voor de ontvangen pachtprijs en er de werkelijk betaalde som op te vermelden.
Niettegenstaande elk strijdig beding kan de pachter de pachtprijs betalen per postassignatie, per postcheque op naam, per postwissel of door overschrijving of storting door bemiddeling van een financieel lichaam op de rekening van de verpachter, van één van de verpachters of van hun gemachtigden.
Die wijze van betaling geldt als bewijs van betaling, tenzij de verpachter de betaling betwist en de betwisting op straffe van verval binnen zes maanden na de dag van betaling voor de rechter brengt. Het bewijs van de betaling van de pachtprijs alsook het bewijs van het bedrag ervan kan geleverd worden door alle rechtsmiddelen, met inbegrip van getuigen en vermoedens.
2. De maximaal toegestane pachtprijs
De wet tot beperking van de pachtprijzen bepaalde tot nu toe de regels voor de maximaal toegestane pachtprijzen. De maximaal toegestane pachtprijs werd berekend door het kadastraal inkomen van de in pacht gegeven goederen te vermenigvuldigen met een pachtprijscoëfficiënt. Die coëfficiënten werden per provincie en per landbouwstreek vastgelegd door de pachtprijzencommissies.
De regels voor de vaststelling van de pachtprijzencommissies zijn opgenomen in het Pachtdecreet.
Op die manier zijn alle decretale regels voor de pacht opgenomen in één en dezelfde tekst, wat de duidelijkheid alleen maar ten goede zal komen. Ook de regels betreffende de beperking van de pachtprijzen worden gedeeltelijk overgenomen in het Pachtdecreet.
Nieuw is dat de pachtprijzencommissie een uitgebreidere basis krijgt om van te vertrekken bij de onderhandelingen over de nieuwe pachtprijscoëfficiënten.
Voortaan worden de coëfficiënten vastgelegd op basis van de volgende twee criteria:
1° de verhouding tussen enerzijds de gemiddelde rendabiliteit van de bedrijven in elk van de landbouwstreken tijdens de driejaarlijkse periode die voorafgaat aan het laatste jaar van elke termijn, en anderzijds de gemiddelde rendabiliteit van die bedrijven tijdens dezelfde periode van de vorige termijn;
2° de niet-gerealiseerde meerwaarde of de niet-gerealiseerde minderwaarde ten gevolge van de evolutie van de prijzen van gronden tijdens de driejaarlijkse periode die voorafgaat aan het laatste jaar van elke termijn.
Het eerste criterium is doorslaggevend. Bijgevolg zal een stijging van de niet-gerealiseerde waarde van de grondprijzen hierbij een prijs verlagend effect moeten hebben, terwijl een daling een prijsverhogend effect zal moeten hebben. Immers doordat de waarde van zijn onroerend goed stijgt, heeft de pachter een hoger rendement van zijn eigendom, dat hij later zal kunnen realiseren. Dit geldt zeker voor contracten waarin een opzegmogelijkheid om te vervreemden is opgenomen.
3. Kan een pachtprijs verhoogd worden?
Overeenkomstig het Pachtdecreet kan de pachtprijs van pachtovereenkomsten die zijn opgesteld bij authentieke akte worden verhoogd als volgt:
- met 36 % voor gronden en met 18 % voor gebouwen als de eerste gebruiksperiode ten minste 18 jaar bedraagt;
- met 42 % voor gronden en met 21 % voor gebouwen als de eerste gebruiksperiode ten minste 21 jaar bedraagt;
- met 48 % voor gronden en met 24 % voor gebouwen als de eerste gebruiksperiode ten minste 24 jaar bedraagt;
- met 50 % voor gronden en met 25 % voor gebouwen als de eerste gebruiksperiode ten minste 25 jaar of meer bedraagt.
Na de eerste gebruiksperiode wordt de pachtprijs teruggebracht tot de maximale pachtprijs.
In het kader van loopbaanpacht, mag de maximale pachtprijs verhoogd worden met 50 % voor gronden en met 25 % voor gebouwen.
4. Kan een pachtprijs herzien worden?
Het Pachtdecreet neemt ook de bepalingen betreffende de herziening van de pachtprijs over.
Elk van de partijen mag de herziening vragen van de prijs van een lopende pacht voor zover deze prijs afwijkt van de actuele maximaal toegestane pachtprijs.
Als een pachter de herziening vraagt van de prijs van een lopende pacht waarvan het bedrag hoger is dan de maximaal toegestane pachtprijs, dan is de pacht niet nietig maar wordt de pachtprijs teruggebracht tot het bedrag van de maximaal toegestane pachtprijs.
De aanvraag van de verpachter voor een herziening van de pachtprijs heeft alleen uitwerking op de pachtprijzen die vervallen na de datum van de kennisgeving van de aanpassing van de pachtprijs.
Pachtprijzen die de maximaal toegestane pachtprijs overschrijden, worden aan de pachter, op zijn verzoek, terugbetaald. Die terugbetaling is alleen van toepassing op de vervallen en betaalde pachten van de vijf jaar die aan het verzoek voorafgaan.
De eis van de pachter tot terugbetaling verjaart na één jaar, te rekenen vanaf de dag waarop hij het gehuurde goed heeft verlaten.
